Samtyckesregler för makar och sambor - När krävs ett samtycke?

I 3 kap. 13 § fastighetsmäklarlag (2021:516) framgår att en fastighetsmäklare ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över den fastighet eller bostadsrätt som man har i uppdrag att förmedla. Denna skyldighet benämns ofta som kontrollskyldigheten. Kravet på samtycke från en make eller sambo vid en försäljning faller inom ramen för fastighetsmäklarens kontrollskyldighet. Som mäklare bör man således vara uppmärksam på de omständigheter som indikerar på att ett samtycke krävs, vilka frågor som kan ställas till säljaren och hur uppgiften kan kontrolleras. Samtyckesreglerna i äktenskapsbalken och sambolagen grundar sig i makars och sambors övertaganderätt av den gemensamma bostaden i samband med bodelning.  

Om säljaren är gift eller sambo bör man inledningsvis fråga sig om den fastighet eller bostadsrätt man har i uppdrag att förmedla:

1. Utgör bostaden makarnas/sambornas gemensamma bostad? 
2. Utgör bostaden giftorättsgods/samboegendom eller säljarens enskilda egendom? 
3. Om det pågår en äktenskapsskillnad/separation mellan säljaren och dennes make/a eller sambo? 

Samtycke för makar 

Gemensam bostad 

Med gemensam bostad avses den fastighet eller bostadsrätt som huvudsakligen används som makarnas gemensamma hem oberoende av om bostaden ägs av ena eller båda makarna. Om bostaden till exempel är en fritidsbostad eller övernattningslägenheten är det sannolikt att bostaden i fråga inte är makarnas gemensamma bostad. När bostaden inte är makarnas gemensamma bör man vara uppmärksam på att samtyckeskravet skiljer sig för fastigheter eller bostadsrätter. 

Giftorättsgods och enskild egendom

Enligt lag är utgångspunkten att makars egendom är giftorättsgods och således föremål för en bodelning, om inget annat har föreskrivits. Det innebär att om säljaren är gift kan man i de flesta fall utgå ifrån att bostaden är giftorättsgods. Om säljaren däremot hänvisar till att bostaden utgör dennes enskilda egendom bör man försäkra sig om detta genom att efterfråga hur bostaden blivit enskild egendom. Det kan även finnas skäl att inom ramen för kontrollskyldigheten efterfråga underlag som stödjer säljarens uppgift om att bostaden är enskild egendom. Ett sådant underlag kan vara ett äktenskapsförord, gåvobrev eller testamente. Notera att samtyckeskravet vid enskild egendom skiljer beroende på om bostaden är enskild egendom genom äktenskapsförord eller genom gåvobrev/testamente. Enskild egendom genom gåva eller testamente krävs inte samtycke enligt samtyckesreglerna i äktenskapsbalken och sambolagen. Ett tips är att kontrollera i utdraget från fastighetsregistret om det finns ett förbehåll om enskild egendom eftersom Lantmäteriet i regel gör en notering om detta när en fastighet erhålls genom gåva eller testamente. För bostadsrätter saknas ett motsvarande register med notering över huruvida bostadsrätten är enskild egendom.   

Makes samtycke krävs: 

• Gemensam bostad + giftorättsgods
• Gemensam bostad + enskild egendom genom äktenskapsförord
• Ej gemensam bostad + fastighet 

Makes samtycke krävs ej:

• Ej gemensam bostad + enskild egendom genom äktenskapsförord
• Ej gemensam bostad + bostadsrätt 
• Enskild egendom genom gåvobrev eller testamente 

Samtycke för sambor

Gemensam bostad och samboegendom 

Med gemensam bostad avses den fastighet eller bostadsrätt som huvudsakligen används som sambornas gemensamma hem. Om säljaren bor tillsammans med en sambo men är ensam ägare av bostaden kan det finnas skäl att fråga när och hur bostaden förvärvades av säljaren. Om bostaden har förvärvats för sambornas gemensamma användning, till exempel att sambon flyttade in samtidigt som säljaren, är det sannolikt att bostaden utgör samboegendom. Om säljaren förvärvade bostaden för egen del eller att sambon flyttade in vid ett senare tillfälle är det troligt att bostaden inte utgör samboegendom. Om säljaren berättar att denne erhållit bostaden genom gåva eller arv utgör bostaden inte samboegendom. 

Sambo samtycke krävs: 

• Gemensam bostad + samboegendom
• Gemensam bostad + ej samboegendom + bostadsrätt

Sambo samtycke krävs ej:

• Ej gemensam bostad 
• Bostaden har erhållits genom gåvobrev eller testamente 
• Gemensam bostad + ej samboegendom + fastighet

Samtycke vid dödsbo och efterlevande make/sambo 

Om dödsboet efter en avliden make är ensam ägare av bostaden, och bostaden var makarnas gemensamma bostad innan dödsfallet, krävs ett samtycke från den efterlevande make/-an vid en försäljning. Om den gemensamma bostaden utgör enskild egendom genom gåva eller testamente krävs dock inget samtycke. 

Om den efterlevande make/-an är ensam ägare och bostaden utgör den gemensamma bostaden krävs inte samtycke från makens dödsbo vid en försäljning. Om den gemensamma bostaden utgör enskild egendom krävs inget samtycke. 

Samtycke när säljaren tidigare varit gift eller sambo

Har säljaren tidigare varit gift, eller att en äktenskapsskillnad är pågående, bör man fråga säljaren om bostaden förvärvades innan eller efter att ansökan om äktenskapsskillnad lämnades in till tingsrätten. En bostad som förvärvats efter ansökan om äktenskapsskillnad kräver inte ett samtycke från tidigare make/-a och sambo. Om bostaden förvärvades innan ansökan om äktenskapsskillnad kan ett samtycke komma att krävas för det fall att ingen formell bodelning har skett mellan makarna. I en sådan situation bör man gå tillbaka till samtyckesreglerna och kontrollera om bostaden omfattas av kravet på samtycke från make/-a. 

Om säljaren nämner att denne varit gift är det av vikt att man även kontrollerar ifall en bodelning har skett mellan säljaren och dennes tidigare make/-a. Ett bodelningsavtal behöver inte vara registrerat. Det finns ingen lagstadgad tidsfrist som makar behöver förhålla sig till vid en bodelning och av den anledningen bör man som mäklare vara uppmärksam på om säljaren tidigare varit gift även när det förflutit en längre tid sedan äktenskapet upplöstes. Om det är oklart huruvida det faktiskt skett en formell bodelning kan det finnas skäl att be om att få se ett bodelningsavtal. 

Om det finns ett skriftligt och undertecknat bodelningsavtal i vilket säljaren tillskiftas bostaden krävs inget samtycke. Om det däremot saknas ett skriftligt undertecknat bodelningsavtal kan det vara en indikation på att ingen formell bodelning skett mellan de tidigare makarna och att ett samtycke kan komma att krävas från tidigare make/-a. 

Sambor kan endast göra gällande övertaganderätten inom ett år från att samboförhållandet upphörde. Om ingen bodelning begärts av sambon inom det året krävs inget samtycke. Det finns inget lagstadgat krav för sambor att genomföra en bodelning. Av den anledningen bör man endast uppmärksamma huruvida ett år har förslutit sedan tidigare sambon flyttade ut från bostaden samt om samtyckesreglerna i övrigt omfattar bostaden i fråga. 

Se tabell för samtyckesregler. 

Alba Ehn Randberg
Bitr. förbundsjurist Mäklarsamfundet