Nyhet Juridik 1 september 2016

Servitut gäller trots garanti i köpekontrakt

En fastighet bildades vid avstyckning 1981. Ett köpekontrakt lades till grund för avstyckningen och i kontraktet skapades en servitutsrättighet för den äldre fastigheten att dels nyttja sex parkeringsplatser på tomten och dels nyttja mark för infart. Servitutet säkerställdes dock inte genom inskrivning i fastighetsregistret. Den nya fastigheten bytte därefter ägare vid två tillfällen. Något förbehåll för servitutet gjordes inte i överlåtelsehandlingarna vid något av dessa tillfällen.

Ett bostadsbolag ansökte i februari 2014 om anläggningsåtgärd för bildande av utfartsrätt över den nya fastigheten, varefter lantmäterimyndigheten slog fast att servitutet gäller, att det är olokaliserat och att det ger den gamla fastigheten rätt till in- och utfart inom hela den nya fastigheten utom de delar som enligt gällande detaljplan omfattas av byggrätt. Mark- och miljödomstolen kom fram till att servitutet inte gäller.

Mark- och miljödomstolens dom överklagades dock till Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) som nu fastställer lantmäterimyndighetens beslut.

MÖD konstaterar att fråga är om tillämpning av 7 kap. 14 § JB. Denna bestämmelse syftar till att skydda rättighetshavare vid överlåtelse av fastigheten så att rättigheten består. Om rättigheten inte skyddats genom inskrivning eller förbehåll så kan den ändå komma att bestå om den nya ägaren vid överlåtelse ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen, dvs. varit i ond tro.

Domstolen bedömer i detta fall att förvärvaren av en fastighet med hänsyn till förhållandena på platsen borde ha känt till att fastigheten belastades av ett vägservitut, trots en garanti i köpekontraktet om att fastigheten inte belastades av några andra servitut eller nyttjanderätter än en ledningsrätt. Även om utgångspunkten är att en köpare ska kunna räkna med att fastigheten inte belastas av några andra rättigheter än de som tagits upp i köpekontraktet, anser MÖD i just detta fall att det är påtagligt att den äldre fastigheten behöver en in- och utfart. Trots säljarens garanti borde därför förvärvaren ha gjort en noggrann undersökning för att förvissa sig om att fastigheten var fri från belastningar. Lantmäterimyndighetens beslut fastställs därför.

Johanna Stampe
Bitr. Förbundsjurist