Transportköp – inte så lätt som man tror

De situationer som främst kommer ifråga är då köparen ångrat sitt köp och det finns andra spekulanter som är villiga att köpa till samma pris eller, särskilt i samband med förmedling av kommersiella fastigheter, då frågan om interna övertaganden mellan två aktiebolag kan komma att ske.

Kraven för transportköp
Det är viktigt att fastighetsmäklaren gör en bedömning om det finns förutsättningar för att kunna genomföra ett transportköp på ett sådant sätt att skattefrihet kan uppnås vid transaktionen. Om så inte sker eller bedömningen är felaktig kan detta i förlängningen medföra att fastighetsmäklaren får en reklamation riktad mot sig samt krav motsvarande den oönskade skatten som köparen ålagts betala.

Transportköp med skattefrihet förutsätter att köparen inom tre månader från sitt förvärv på oförändrade villkor överlåter den del av fastigheten/tomträtten som förvärvats till en ny köpare, att vidareförsäljningen avser hela köpet, att överlåtelsen sker på oförändrade villkor samt att lagfart söks för samtliga köp inom tre månader från första köpets fullbordande. I så fall ska stämpelskatt betalas endast för det senaste köpet.

Det är viktigt att notera att det faktiskt rör sig om flera köp, även om stämpelskatt endast tas ut en gång. Detta innebär att eventuella förvärvstillstånd o dylikt ska finnas för varje enskilt köp i transportköpet. Detsamma gäller även avseende reglerna om bevittning, samtycke från maka/make etc. som måste finnas i varje köp.

En absolut förutsättning för att erhålla stämpelskattefrihet är vidare att en begäran om skattebefrielse ska göras då lagfart söks samt även att överlåtelsen ska vara åtföljd av en särskild på heder och samvete avgiven försäkran.

Fullmakt är inte ok
Försäkran på heder och samvete ska avges personligen eller, såvitt avser juridisk person, av behörig ställföreträdare. En sådan försäkran avgiven genom ett befullmäktigat ombud godtas inte.

Detta är sannolikt den vanligaste orsaken till att köparen drabbas av en ”extra” stämpelskatt som inte var kalkylerad. Då det sannolikt är så att fullmakten är upprättade av fastighetsmäklaren så framstår det som uppenbart att fastighetsmäklaren kan komma att klandras för ett ogynnsamt beslut.

Man bör således därför aldrig medverka till att transportköp sker via fullmakter.

Rekommendation
Som framgår ovan föreligger ett antal frågor som en fastighetsmäklare måste ta ställning till för att kunna bedöma om det finns förutsättningar för att kunna genomföra ett s.k. transportköp och därmed undvika att en ytterligare stämpelskatt tas ut.

Det är lätt att det blir fel och det finns idag ingen möjlighet att rätta till detta när väl handlingarna skickats iväg till Lantmäteriet, då det inte finns någon rättslig skyldighet för Lantmäteriet att utreda frågan. Om förutsättningarna för transportköp saknas leder detta till ett lagfart- och stämpelskattebeslut som medför att dubbla stämpelskatter tas ut.

Resultatet av en felaktig bedömning kommer oundvikligen leda till kritik och i värsta fall ett krav om skadestånd enligt lag om fastighetsmäklare. 

Vi på Mäklarsamfundets rekommenderar därför samtliga medlemmar att ta er tid och kontakta oss jurister för en genomgång av både affärshandlingar och övriga relevanta handlingar för att dels bedöma om det finns förutsättningar för att kunna genomföra ett transportköp dels rätta till eventuella brister som annars skulle kunna medföra ett avslag på begäran om stämpelskattefrihet.

Mats Sjöquist
Förbundsjurist