Anbudsförteckningen – kan den bli mäklarens bästa vän?

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på ett objekt med angivande av
- anbudsgivarens namn,
- kontaktuppgifter,
- det belopp som bjuds och
- tidpunkt för när anbudet lämnades samt
- villkor för anbudet

I lagens förarbeten ges ”finansiering eller besiktning” som exempel på viktiga villkor. Det fastställs också att anteckningar kan föras för hand. Anbudsförteckningen lämnas tillsammans med journalen till parterna i samband med att uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet.

Fyra beslut om varning för brister i samband med anbudsförteckning (budlista) ger anledning att uppmärksamma vilka rutiner som bör iakttas för en säker hantering av bud.

1. Anteckning om ändrade villkor för bud
I det första ärendet hade en spekulant inledningsvis lämnat ett villkorat bud. Villkoret bestod i att anbudet skulle förfalla om säljaren bestämde sig för att genomföra en andra visning av bostaden. Mäklaren beskriver det som ett ”inofficiellt” bud. Enligt mäklaren framfördes budet till uppdragsgivaren som ändå önskade en andra visning, vilket spekulanten informerades om. Mäklaren uppfattade det som att ”anmälarens anbud inte var att anse som villkorat”.

Enligt beslutet borde mäklaren noterat ett nytt anbud med samma belopp men utan villkor.

2. Anteckning om tidpunkt för bud
I det andra ärendet har anmälan gjorts av en närstående till den som medverkat i en budgivning. Mäklaren har meddelats varning för att noteringen om det senast lämnade anbudet saknade uppgift om tidpunkt för när det lämnades. Mäklaren har även meddelats en varning på annan grund.

3. Bud under förhandsvisning
Anmälare var köparen av en bostadsrätt. Mäklaren medgav att hon inte noterat det bud som en spekulant lämnade under en förhandsvisning men som därefter ”återtogs”. Hon lämnade muntlig information till parterna om det första budet och ansåg att underlåtenheten borde betraktas som ett ursäktligt misstag.

Inspektionen meddelade en varning för bristen i anbudsförteckningen.

4. Hantering av budlistan
Säljarna av en tomträtt riktade i sin anmälan kritik mot mäklaren på flera punkter. Av utredningen i ärendet framgår att kontrakt tecknades med en köpare efter en visning.
Första budet saknades i den förteckning som upprättades. Mäklaren lämnade som förklaring att han blivit tvungen att ”starta om budgivningen i mäklarsystemet” och att det första budet därmed föll bort.

Inspektionen ansåg att förteckningen var ofullständig vilket ledde till en varning. 

Kommentar
Utgångspunkten är mäklarens grundläggande skyldigheter att ta emot alla bud och att vidarebefordra bud och andra meddelanden från spekulanter till uppdragsgivaren.

Hantering av budgivningen och dokumentationen av bud ställer mycket höga krav på en fastighetsmäklare och dennes dokumentsystem. En särskild utmaning är informationen som lämnas på webbplatsen om budens aktualitet och förutsättningar.

Det noteras att flera tillsynsärenden har initieras på grund av anmälningar från spekulanter, dvs. någon som inte har fått köpa och som anser att bud eller andra meddelanden inte har hanterats på ett korrekt sätt av mäklaren. Vissa spekulanter väljer att uttrycka sig försiktigt i syfte att inte driva på en budgivning. Andra önskar att komma till avslut utan att övriga spekulanter ges möjlighet att lägga nya bud.

Om en spekulant utrycker sig oklart i fråga om budgivning bör mäklaren lämna information om anbudsförteckningen och värdet av att bud noteras i god ordning. Frågan är om spekulantens intresse kommer till uttryck som ett bud – eller inte. Eventuella villkor bör uppmärksammas särskilt. Mäklaren kan stämma av med spekulanten om hur ett resonemang kring priset eller säljarens önskemål ska tolkas. Ett alternativ är att tala om för spekulanten hur situationen har uppfattats och vilka uppgifter som kommer att föras in i anbudsförteckningen. Det ger spekulanten en chans att reagera på eventuella missförstånd eller oklarheter. Syftet är att anbudsförteckningen – så långt det är möjligt – ska återge den budgivning som mäklaren uppfattat.

En spekulant har inte någon möjlighet att ”ta tillbaka” sitt bud från anbudsförteckningen. Noteringen om de bud som lämnats ska kvarstå i förteckningen. En spekulant kan ändra sitt bud eller meddela att man inte längre är intresserad av objektet. Detta bör leda till kompletteringar i anbudsförteckningen.

Oavsett mäklarens noteringar i anbudsförteckningen är budgivningen inte bindande. Om anbudsförteckningen förs löpande med de tillägg som mäklaren uppfattar bör det inte finnas grund för någon påföljd i samband med tillsyn. Det gäller även efter missnöje från spekulanter och parter om hur en budgivning har utvecklat sig. 

Annika Ahlberg
Förbundsjurist