Besiktningsklausuler vid förmedling av bostadsrätt

Klart är att man som fastighetsmäklare ska lämna skriftlig information om köparens undersökningsplikt samt att man ska verka för att köparen gör eller låter göra en undersökning av bostadsrätten. Denna ordning kan tyckas underlig eftersom köplagen som huvudregel inte uppställer något krav på undersökning från köpares sida. Enligt 20 § köplagen krävs det nämligen att säljaren uppmanat köparen att undersöka ”varan” för att undersökningsplikten ska aktiveras. Enligt praxis anses dock det faktum att lägenheten tillhandahållits för visning eller att mäklaren informerat om undersökningsplikten tillräckligt för att köparens undersökningsplikt ska aktiveras.

Vid en bostadsrättsöverlåtelse är det i normalfallet i första hand kök och badrum som bör granskas närmare, då det är i dessa utrymmen som risken är störst att det kan föreligga fel som kan bli kostsamma att avhjälpa. Med hänsyn till att åtgärderna som kan aktualiseras i en bostadsrätt vanligtvis inte är lika långtgående som vid en överlåtelse av fastighet, är det mindre vanligt att köpare väljer att anlita besiktningsman för att fullgöra sin undersökningsplikt vid en överlåtelse av bostadsrätt. Dock är mäklarens skyldighet att upplysa om undersökningsplikten samt att verka för att köparen fullgör sin undersökningsplikt lika långtgående, oavsett om det är en fastighet eller bostadsrätt som överlåts.

Det åligger även mäklaren att vara observant på om det finns anledning att villkora köpet men det är ytterst parternas önskemål som styr innehållet i överlåtelseavtalet. Som fastighetsmäklare ska man alltså inte slentrianmässigt lägga in en besiktningsklausul i varje affär, utan avtalet ska anpassas efter parternas önskemål. Mäklaren bör dock verka för en besiktningsklausul om köparen inte haft möjlighet att undersöka bostadsrätten innan köpet.

Sammanfattningsvis ska mäklaren:

1) Skriftligen informera köparen om dennes undersökningsplikt,
2) Verka för att köparen före köpet gör eller låter göra en undersökning, samt
3) Verka för en besiktningsklausul om köparen inte undersökt eller låtit undersöka bostadsrätten innan köpet.

Elina Schönnings
Förbundsjurist