Nytt beslut om budgivning väcker många frågor

Tillsynsärendet i korthet
Anmälare i ärendet var köpare av en fastighet. Kritiken gick i huvudsak ut på att mäklaren lämnade ut anbudsförteckningen först efter påtryckning (anm. mellan kontrakt och tillträde). Vid kontakter med budgivare visade det sig att ”budet som låg under deras vinnande bud hade dragits tillbaka”. Köparna ansåg att de därmed inte fått någon möjlighet att återgå till sitt näst högsta bud vilket ska ha medfört en ekonomisk förlust om 250 000 kr.

Mäklaren har enligt beslutet bland annat anfört att buden redovisats i anbudsförteckningen på ett korrekt sätt, att det inte finns någon skyldighet för en mäklare att redovisa återtagna bud, att mäklaren inte fått någon fråga om budgivningen och att det får anses ligga i sakens natur att bud inte ligger fast eller har någon rättslig innebörd eftersom bud inte är bindande. En köpare kan därför aldrig utgå från att övriga spekulanter står kvar vid bud som noterats i förteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning 
Fastighetsmäklarinspektionens beslut utgår från mäklarens skyldigheter enligt 8 § fastighetsmäklarlagen om god fastighetsmäklarsed och den allmänna omsorgsplikten. Inspektionen anser att mäklaren ”borde ha upplyst kvarvarande budgivare om att hon fått kännedom om att det näst högsta budet hade dragits tillbaka”. Genom att underlåta detta har mäklaren inte uppfyllt sin omsorgsplikt mot köparna.

Läs hela beslutet här.

Fastighetsmäklarinspektionens information om budgivning 
På Fastighetsmäklarinspektionens webbplats finns två dokument om budgivning; ett till konsumenter och ett till fastighetsmäklare. Slutsatserna i informationen till den som medverkar i en budgivning ser ut så här:

Kort om budgivningen
Vem som helst kan ge ett bud – skriftligt eller muntligt. Budet kan förenas med villkor.

En spekulant kan inte räkna med att få information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider.

En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som har lämnats eller vilka villkor som har diskuterats med andra spekulanter.

Efter försäljningen har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att objektet har sålts till någon annan.

Informationen till fastighetsmäklare om budgivning tar i första hand upp mäklarens skyldigheter i förhållande till uppdragsgivaren. I rekommendationen framhålls vikten av att framhålla att ett köp är bindande först då båda parter undertecknat köpekontraktet.

Nya frågor
Av beslutet framgår inte hur kravet på mäklaren om att lämna information om ”återtagna bud” förhåller sig till andra bestämmelser i fastighetsmäklarlagen:
- mäklarens skyldighet att särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen (8 § andra stycket),
- uppdragsgivarens möjlighet att ge direktiv till mäklaren om hur en eventuell budgivning ska genomföras (16 § första stycket),
- mäklarens upplysningsplikt om uppdragsgivarens instruktioner (16 § första stycket), och
- kravet på mäklarens uppgifter om bud i den anbudsförteckning som ska överlämnas när förmedlingsuppdraget slutförts, dvs. normalt vid tillträdet (20 §).

Det är vidare oklart vilka som omfattas av begreppet ”kvarvarande budgivare” och när informationen ska lämnas.

En närliggande fråga är om mäklaren kan ha en skyldighet att återkomma till spekulanter som visat intresse för att låta dem bjuda över ett högsta bud – även då uppdragsgivaren förklarat sig beredd att sälja. Detta är en situation som kan uppkomma vid kontraktsskrivning i samband med så kallade förhandsvisningar. Det förekommer att spekulanter, som inte fått chans att få lägga ett högre bud, reagerar starkt och riktar sin kritik mot mäklaren. Mäklaren bör därför inhämta och notera uppdragsgivarens uttryckliga anvisningar om att t.ex. en planerad visning ska ställas in och att ytterligare kontak-ter inte ska tas med övriga spekulanter.

Läs mer i tidigare artikel här 

Lagens förarbeten
Mäklaren har en upplysningsskyldighet om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Informationen omfattar bland annat hur en eventuell budgivning ska gå till och ska vara så fullständig som möjligt. Säljaren kan när som helst ändra sina instruktioner. En mäklare ska då om möjligt informera köpare om att planerna för försäljningen ändrats (se prop. 2010/11:15 s 55 f).

Kommentar
Skriftlighetskravet vid köp av fastigheter och bostadsrätter leder till utgångspunkten att budgivning inte är bindande. Bud är normalt i högsta grad en färskvara. Ett bud kan dessutom vara förenat med uttryckliga eller underförstådda villkor. Det gör att mäklarens information om bud aldrig kan uppfattas som en redovisning av faktiska förhållanden – det gäller för övrigt även ett besked om ”återtagna bud”!

Mäklare bör framhålla fördelarna med en transparent budgivning. Om uppdragsgivaren ger sitt samtycke kan mäklaren lämna relevant information om bud till de spekulanter som visat intresse. Det aktuella tillsynsärendet är ett tydligt ett exempel på att mäklarens hantering av budgivningen kan vara avgörande för förtroendet för förmedlingstjänsten.

Beslutet är överklagat. Det kommer därför att finnas anledning att återkomma i ärendet.

Annika Ahlberg
Förbundsjurist