Paketering av fastigheter snart ett minne blott eller?!

Sedan många år tillbaka har merparten av överlåtelser avseende kommersiella fastigheter skett i form av s.k. paketeringar, där fastigheten överförs i ett nystartat aktiebolag som sedan mer eller mindre skattefritt kan överlåtas till den nya köparen.

Att genomföra en transaktion genom paketering medför betydande skatteförmåner för främst säljaren men även för köparen.

Paketering används även frekvent då en bostadsrättsförening förvärvar den tänkta fastigheten. I denna del kan med fog ifrågasättas om detta innebär några egentliga fördelar för bostadsrättsföreningen.

Den stora omfattningen av paketering har även medfört att behovet av medverkan från registrerade fastighetsmäklare minskat betydligt under senare år, då ett stort antal konsulter, som inte haft registrering som fastighetsmäklare, istället har kunnat medverka vid genomförandet av själva transaktionen av aktierna i aktiebolaget.

Dessa betydande skattemässiga förmåner har medfört att regeringen tillsatt en utredning, vissa frågor inom fastighets‐ och stämpelskatteområdet (SOU 2017:27), den s.k. paketeringsutredningen. Denna utredning har för en kort tid sedan lämnat sitt förslag om hur framtida fastighetsförsäljningar via bolag ska beskattas framöver. 

Sammantaget kan utredningens förslag i korthet sammanfattas enligt följande:

Förslaget innebär att om det bestämmande inflytandet över ett bolag som äger fast egendom ändras ska den fasta egendomen betraktas som försåld och återköpt till det aktuella marknadsvärdet. I praktiken innebär det att skillnaden mellan det skattemässiga restvärdet och marknadsvärdet momentant tas upp till full beskattning. Som ersättning för stämpelskatt ska också en schablonintäkt motsvarande 7,09 % av marknadsvärdet på den fasta egendomen tas upp till beskattning.

Det positiva i förslaget är att utredningen även föreslår en sänkning av stämpelskatten från 4,5% till 2% samt att ingen stämpelskatt ska tas ut vid koncerninterna fastighetsöverlåtelser.

De nya förslagen påverkar vidare alla bolag som i framtiden avser köpa eller sälja fastigheter och innebär såvitt kan förstås ett i praktiken totalt stopp för skattefria försäljningar av aktier i bolag, vars huvudsakliga tillgångar består av fastigheter.

Förslaget är nu ute på remiss och vi kan förvänta oss att vissa av de utvalda instanserna kommer framföra synpunkter och krav på ändringar.

I dagsläget så framstår det dock som rimligt att anta att regeringen kommer att framställa en proposition enligt de grundläggande temat enligt förslaget till riksdagen.

Om förslaget klubbas i Sveriges riksdag kommer detta radikalt påverka omsättningen på den kommersiella fastighetsmarknaden och även på det sättet som transaktionerna kommer genomföras framgent.

Det kan med fog förväntas en rejäl ökning av rena fastighetsaffärer med större transparens och enklare kontroller inför ett köp av fastigheten.

Förslaget kommer även sannolikt innebära ett större behov av att anlita registrerade fastighetsmäklare med en kommersiell inriktning. Detta då lagstiftaren alltjämt anser att det enligt gällande mäklarlag krävs registrerade fastighetsmäklare vid förmedling av kommersiella fastigheter.

Förslaget och reglerna föreslås träda i kraft den 1 juli 2018 och kommer i så fall tillämpas på försäljningar efter den 30 juni 2018.

Den som vill veta mer om detta förslag i detalj hänvisas till utredningens betänkande. Läs det här (pdf). 

Mats Sjöquist
Förbundsjurist